Problemi in condominio?

Vuoi cambiare l'amministratore del condominio?

Amministratori di Condominio in provincia di Varese

Il gruppo vanta nel suo organico molti professionisti;
Oltre ad amministratori di condominio, avvocati, contabili, tecnici, coordinatori della sicurezza sul lavoro, certificatori energetici.

Dicono di noi:

“Il ventaglio di professionisti a mia disposizione risponde a tutte le necessità del nostro condominio. Sempre disponibili, professionali e cordiali tutto l'anno. ”

Lorenzo

Condominio Fiore

“Vedo i dati del mio condominio attraverso un portale on-line. FANTASTICO, adesso tutti i conti tornano sempre.”

Annamaria

Condominio Bellavista

“Gestiscono gli interventi con immediatezza. Ed è bello vederli regolarmente in condominio durante il loro sopralluogo periodico. ”

Jerry

Condominio Varese2

Chi siamo

Amministrazioni Condominiali Varese, azienda giovane, dinamica, offre i servizi di amministrazione condominiale, gestione immobiliare e consulenza. Attraverso l' aggiornamento tecnologico costante e continuativo, i professionisti sono in grado di garantire professionalità e tempestività.

I professionisti, di ogni ramo dello studio, attraverso la partecipazione ad associazioni di categoria, rimangono sempre aggiornati sulle normative condominiali e offrono, oltre alla formazione professionale in corsi di studio della professione e della specializzazione, un percorso di avviamento alla professione dell'amministratore condominiale ( apprendistato pratico ).

Al suo interno, il gruppo, vanta una squadra di validi professionisti (specializzati alle tematiche condominiali) in grado di intervenire tempestivamente per la risoluzione delle problematiche relative alla gestione del condominio.

I nostri servizi:

  • amministrazioni condominiali
  • gestione immobiliare
  • gestione locazioni
  • redazione regolamenti di condominio
  • calcolo tabelle millesimali
Maggiori Informazioni

Per ulteriori informazioni:

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Amministrazione Condominiale



I professionisti di Amministratore Condominio Varese, utilizzano un metodo operativo che si avvale delle più recenti tecnologie software, con conseguente ottimizzazione dei costi e trasparenza per i Condomini.
Il nostro software cloud di contabilità che utilizziamo, rende visibile via web tutta la documentazione del condominio, in modo protetto, al condomino attraverso un'account dedicato. Inoltre il software cloud di gestione rende tracciata e trasparente tutta la gestione del condominio ( amministratore - condomini - fornitori ) e rimane salvata e interpellabile nel tempo.

Interventi ordinari e straordinari, curati tempestivamente e risolti con professionalità, garantiscono il buon funzionamento del condominio e della vita condominiale.
L' Amministratore condominiale incaricato, tra i nostri professionisti, sinonimo di professionalità, garantisce una migliore vita condominiale.

La società dopo un sopralluogo gratuito presso il condominio al fine di visione il complesso immobiliare ,formula un preventivo basato sui servizi presenti e sulle effettive necessità dello stabile.



Prestazioni Ordinarie (a norma di legge):

  •  Rappresentanza legale del Condominio;
  •  Esecuzione delle delibere assembleari in materia ordinaria
  •  Predisposizioni ed invio del rendiconto consuntivo, del preventivo ordinario con i relativi riparti, e della documentazione per l'assemblea annuale;
  •  Aggiornamento regolare dei registri, delle documentazione del condominio, dell'anagrafica condominiale;
  •  Tenuta conto corrente intestato al condominio (apertura in fase di costituzione);
  •  Contabilità, incassi e pagamenti del condominio;
  •  Incombenze fiscali;
  •  Assolvimento degli obblighi relativi al sostituto d'imposta attraverso i versamenti F24;
  •  Predisposizione documentazioni per agevolazioni fiscali (manutenzioni, ristrutturazioni, risparmio energetico);
  •  Pubblicazione della documentazione condominiale via web in cloud;
  •  Convocazione e tenuta dell'assemblea ordinaria;
  •  Verbalizzazione dell'assemblea ordinaria e successivo invio delle copie;
  •  Sopralluoghi periodici verbalizzati;
  •  Incontri periodici con i consiglieri per valutare le necessità;
  •  Disciplina dell'uso delle comuni e della prestazione dei servizi;
  •  Cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione inerenti la gestione ordinaria;
  •  Cura dei rapporti con i fornitori;
  •  Verifica periodica dello stato del condominio;
  •  Conservazione dell'archivio dei documenti per i tempi previsti dalla legge;
  •  Consultazione di tecnici e legali, richiesta di preventivi ordinari, ricerca fornitori;
  •  Gestione di rapporti con le proprietà contigue;
  •  Gestione delle morosità con piani di rientro e pratiche legali;
  •  Stipula e/o aggiornamento delle polizze assicurative;
  •  Gestione dei sinistri assicurativi;
  •  Reperibilità continua e presenza in condominio ogni qualvolta sia necessario;
  •  Compimento di quant'altro previsto dalle legge in materia ordinaria.



Prestazioni Straordinarie

Si ritengono prestazioni straordinarie tutte quelle attività che è necessario svolgere per il compimento di opere maggiori, non rientranti quindi nell'ordinaria manutenzione
(per es. adeguamento degli impianti comuni, alle vigenti normative di Legge - rifacimento delle facciate e/o del tetto e/o di parti dell'edificio).



Richiedi un sopralluogo e preventivo gratuito.








Contabilità condominiale




NOI con la contabilità ci siamo cresciuti


Il rendiconto condominiale si presenta come un documento composto, cioè l’amministratore è tenuto ad allegare diversi quadri e diversi prospetti necessari ad assolvere alla principale funzione informativa nel rispetto del corollario della verificabilità.

Tale rendiconto, secondo l'art. 1130 BIS del c.c., è composto da: :
  1)  conto economico (o conto entrate – uscite);
Tale documento, ciò che l’art. 1130 bis. c.c. denomina “riepilogo finanziario”, è un conto bilanciato bisezionale e riassume un’informazione fondamentale: quanto denaro è entrato e quanto denaro è uscito dalla cassa del condominio. Nella sezione delle entrate sono indicate tutte le entrate, separate per tipologia (quote ordinarie anno corrente, quote ordinarie anno precedente, quote di conguaglio, ecc.). Nella sezione delle uscite figurano tutti i costi sostenuti per la gestione ordinaria.

  2)  stato patrimoniale (attività e passività);
Lo stato patrimoniale, o situazione patrimoniale, del condominio è il documento annuale che «fotografa» la situazione di fine esercizio. In altri termini, tale documento definisce lo stato delle attività e delle passività (cioè, rispettivamente, dei crediti e dei debiti nonché dei fondi esistenti) del condominio ad una determinata data. Anche questo documento è bisezionale: attività e passività ed il suo bilanciamento è sintomo di correttezza contabile. In altri termini le attività devono essere uguali alle passività.

  3)  consuntivo spese;
Il consuntivo delle spese altro non è che un elenco, redatto a fine gestione, di tutte le uscite succedutesi nel corso di una gestione amministrativa. La sua struttura formale ricalca quella del preventivo.

  4)  piano di riparto delle spese;
Il piano di riparto è strettamente correlato con il consuntivo delle spese; infatti, l’avanzo di gestione deve essere ripartito pro-quota tra i condòmini, attraverso l'utilizzo della giusta tabella millesimali inerente alla motivazione dell'avanzo.

  5)  esposizione dei fondi e delle riserve;
Documento non obbligatorio, ma inserito nel rendiconto qualora il condominio fosse provvisto di fondi o riserve. Serve a fare il punto della situazione del fondo e/o della riserva.

  6)  registro di contabilità;
Il registro di contabilità, anche detto libro di cassa, è un documento analitico che dimostra tutte le movimentazioni giorno per giorno effettuate nel corso dell’anno con l’indicazione delle date, dei fornitori (per le uscite), dei condomini (per le entrate) , dell’importo della movimentazione e del saldo.

  7)  nota sintetica esplicativa :
  -  esplicativa della gestione
  -  indicazione dei rapporti in corso
  -  indicazione delle questioni pendenti
La nota sintetica esplicativa è una relazione sulla gestione. Esso ha la funzione di rendere edotti tutti i condòmini succintamente l’intera gestione annuale, soffermandosi sulle spese, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.



Revisione della Contabilità condominiale

art. 1130 bis. c.c:
L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese

Fiscalità condominiale



Pagare il GIUSTO è la prima fase del RISPARMIO


Dal punto di vista tributario, il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, con conseguenti adempimenti fiscali a carico del condominio stesso.

Obblighi fiscali relativi al condominio:
  •  Effettuare e versare con modello F24 le ritenute di acconto;
  •  Rilasciare le relative certificazioni CU;
  •  Elaborazione Dichiarazione dei sostituti d’imposta mod.770;
  •  Adempimenti IMU e TASI su parti comuni;
  •  Trasmissione modello Quadro AC;
  •  Gestione di eventuali redditi relativi agli immobili;
  •  Dichiarazioni per detrazioni in agevolazioni fiscali;




Consulenza giuridico/fiscale nelle controversie condominiali




I nostri professionisti sono a disposizione per una consultazione ( spesso pregiudiziale ) su controversie condominiali di natura giuridica e/o fiscale.

Riassumiamo di seguito i principali motivi che scatenano la lite condominiale:
  •  Criteri di ripartizione delle spese, in particolare se la “prassi” del condominio si basa su criteri diversi dalla ripartizione millesimale;
  •  Delibere assembleari di spese straordinarie, impugnate dai condomini che non le condividono;
  •  Presenza di animali domestici, soprattutto quando si trovano in ascensore, nelle scale o nel giardino condominiale;
  •  Uso delle parti comuni, con condomini che dissentono su regole ed eventuale turnazione nell’utilizzo;
  •  Attività dell’amministratore, scarsa trasparenza o comunque a scarsa informazione da parte dell’amministratore,
  •  servizi: scarsa pulizia delle parti comuni, scarsa manutenzione, orari del riscaldamento centralizzato, costi eccessivi;
  •  L’apposizione in aree comuni (1102 c.c.), vale a dire la collocazione in ambito condominiale di oggetti e mezzi di un singolo condomino;
  •  L’acqua che scorre dal balcone dopo aver innaffiato le piante, che investe pesantemente gli spazi sottostanti, appartenenti ad altri condomini;
  •  l’esterno del condominio: il bucato in evidenza o gocciolante, i mozziconi di sigaretta gettati dalla finestra, lo sbattimento di tovaglie;
  •  gli odori: esempio attuale della cucina etnica;
  •  i rumori: in cortile, in particolare il gioco dei bambini o di lavori fatti a orari bizzarri;

Gestione Locazioni




Amministratore Condominio Varese, attraverso amministratori e tecnici specifici della società, si occupa della gestione immobiliare ( manutenzioni ordinarie e straordinarie delle unità immobiliari ) e dei contratti di locazione ( per privati, società immobiliari, imprese, assicurazioni, banche, enti pubblici )

Ad ogni gestione, verranno rendicontati tutti gli aspetti che rientrano nell'amministrazione delle unità immobiliari, in modo chiaro, preciso e trasparente.

Il professionista incaricato fornisce un servizio personalizzato, su misura del cliente, analizzando le esigenze personali e offrendo un servizio di consulenza ottimale. Grazie alle diversificate competenze dello studio, per una migliore gestione delle locazione, si analizzeranno e opteranno le diverse tipologie di contratto, per regolare i rapporti tra locatore e inquilino. (come ad esempio, la valutazione del vantaggio fiscale del locatore ed il risparmio dell'inquilino nel rientrare nel regime di cedolare secca)

I servizi ordinari offerti sono:

  •  Stesura del contratto di locazione
  •  Pratiche di registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate territoriale competente
  •  Invio periodico degli avvisi di pagamento, con Adeguamento dei canoni di locazioni all’indice Istat secondo le norme contenute nella Legge 392/78
  •  Riscossione dei canoni di locazioni, degli oneri accessori relativi alle unità immobiliari locate e degli eventuali deposti cauzionali
  •  Se in condominio, suddivisione delle spese condominiali, ed imputazione delle spese di gestione di competenza dell’inquilino
  •  Gestione di eventuali inquilini morosi per il recupero del credito di locazione spettanti, attraverso pratica legale
  •  Disciplina dell’uso delle cose comuni e Cura dell’osservanza del regolamento degli inquilini
  •  Opere di piccola manutenzione
  •  Partecipazione alle assemblee condominiali in rappresentanza, su delega, della proprietà
  •  Consegna delle unità immobiliari ai nuovi conduttori
  •  Presa in consegna le unità immobiliari rilasciate dagli ex conduttori


Professionisti a tua disposizone

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Redazione Regolamenti di Condominio




Cos'è?

il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che serve a disciplinare, usando un termine generico, la gestione delle parti comuni.


Il nostro metodo di lavoro

Redazione del regolamento di condominio, su misura del cliente attraverso un' analisi preventiva della situazione del condominio.
Con questo nostro metodo, si possono valutare le esigenze e caratteristiche effettive delle singole unità condominiali al fine di redarre un documento che possa concretamente rispecchiare e soddisfare le diversificate necessità delle persone.

I regolamenti condominiali di nostra realizzazione, vengono stesi in collaborazione con l'amministrazione, il consiglio e l'assemblea, in modo da coinvolgere, ed ottenere la partecipazione di, tutti i condomini nelle decisioni a riguardo.



Tipologie di regolamento condominiale:

  • Regolamento di condominio di Natura assembleare
ai sensi dell’art. 1138, primo comma, c.c. deve contenere esclusivamente “le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”.
Per approvarlo è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.


  • Regolamento di condominio di Natura contrattuale
Oltre a rispettare il contenuto minimo previsto per quello assembleare, permette di adottare delle norme ulteriori, ed in alcuni casi derogatorie, rispetto a quanto previsto dalla legge; allo stesso modo sarà lecito introdurre limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva.
L’esempio classico, per il primo caso, è quello delle deroghe alla ripartizione delle spese condominiali. Così un regolamento contrattuale potrà prevedere che le spese per la manutenzione delle scale debbano essere suddivise in parti uguali non sulla base dell’art. 1124 c.c.
Per i limiti si pensi al divieto di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio o a detenere animali .
Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell’atto d’acquisto.





Calcolo Tabelle Millesimali




Sulle tabelle millesimali si basano principalmente:
  •  calcolo delle maggioranze millesimali richieste dalla legge per la validità della costituzione delle assemblee condominiali;
  •  calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle deliberazioni assembleari;
  •  la ripartizione delle spese in conformità all’articolo 1123, primo comma, c.c., per unità immobiliare degli oneri derivati dalle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, e per le innovazioni deliberate a norma degli articoli 1120 e 1121 c.c. in preventivo e in consuntivo;


I nostri tecnici si occupano del calcolo delle varie tabelle millesimali ( tabelle di Generali e/o Proprietà, tabelle per Piano / Ascensore, tabelle del Riscaldamento, tabelle di accesso, tabelle delle colonne di scarico, tabelle dei lastrici esclusivi, tabelle di portineria, tabelle di gruppi) basandosi su:
  •  sopralluoghi con rillievi di misurazione;
  •  documentazioni (visure catastali, planimetrie) ;
  •  coefficienti ( destinazione, funzionalità, il piano, l’esposizione, luminosità, isolamento termico, orientamento, servitù, utilizzazione );

La consegna delle tabelle millesimali comprenderà una principale relazione, esaustiva e di facile comprensione e lettura, che completa con chiarezza tutti i passaggi fatti per la realizzazione delle tabelle millesimali del condominio.

Oltre alla redazione delle tabelle millesimali in fase di costituzione del condominio, effettuaimo la verifica delle tabelle millesimali esistenti e/o la revisione di esse. I principali motivi per la verifica e/o revisione delle tabelle millesimali sono:
  •  Cambio di destinazione d'uso di uno o più unità abitative, tipo da ufficio a abitazione;
  •  Incremento o diminuzione, tipo accorpamento e frazionamenti;
  •  Incrementi di superfici, tipo soppalcature o verande;
  •  Sopraelevazione;
  •  Ristrutturazione di un immobile;
  •  Errore;




Solitamente le tabelle millesimali sono l'allegato principale e di maggior interesse del regolamento condominiale.
Errori dovuti alle tabelle millesimali conseguono errori di ripartizione della spesa comune ( con l'effetto che qualche condomino avrà pagato un'importo di spesa maggiore o minore del dovuto )
Controllare l'esattezza delle tabelle millesimali è diritto di ogni singolo condomino.
Chidere una verifica o una modifica delle tabelle millesimali è diritto di ogni singolo condomino.



Sicurezza Condominiale


La sicurezza è alla base di una serena vita condominiale


Possibili scenari:

A) Condominio con amministratore senza dipendenti condominiali

Nel caso in cui un condominio sia gestito da un amministratore, su quest’ultimo ricadono responsabilità e attribuzioni proprie del DL (datore di lavoro) come da art 18 del D.Lgs 81/08, nei confronti dei soggetti che prestano la loro attività nello stabile in oggetto ( quali Imprese, Artigiani, Liberi Professionisti etc.... come ad esempio: servizi di pulizia, giardinieri, addetti alle manutenzioni periodiche ordinarie e straordinarie su impianti come ascensori, caldaie, cancelli);

Nel caso inoltre in cui l’amministratore sia tenuto a coordinare il lavoro di più aziende che prestino la loro opera contestualmente all’interno del condominio, anche non necessariamente contemporaneamente, sarà SUA RESPONSABILITA' la verifica dei requisiti professionali come da art 26, e l’elaborazione del DUVRI in coordinamento con i DL ed i RSPPP delle singole imprese coinvolte.

Come da normativa vigente, infatti, ogni azienda o lavoratore autonomo, che presta la propria opera all’interno di un ambito di lavoro, deve poter produrre un Documento in cui illustri la natura dei Rischi, ai lavoratori, introdotti dalla propria attività ( estratto dal DVR, Documenti di valutazione dei Rischi ) che possano causare interferenza con i rischi introdotti dalle altre aziende presenti.


B) Condominio con amministratore con dipendenti condominiali

In aggiunta a tutto ciò sopradescritto nel caso del condominio amministrato da un amministratore senza dipendenti condominiali, con la presenza di dipendenti diretti del condominio ( esempio: portiere, manutentore, tuttofare, custode, giardiniere, adetta alle pulizie ) l'amministratore di condominio diventa il DL ( Datore di Lavoro ) del personale assunto del condominio.

Ciò comporta, la stesura del DVR ( Documento di Valutazione dei Rischi ), la nomina dell' RSPP esterno ( Responsabile della Servizio di Prevenzione e Protezione ), la nomina del MC ( Medico Competente) anche per la sorveglianza sanitaria, e dell' RLS ( Responsabile dei Lavoratori per la Sicurezza ), e le relative formazioni dei lavoratori;


C) Condominio senza amministratore

Nel caso in cui non vi sia un amministratore di condominio, ma siano quindi i condomini stessi, o il condomino individuato, gestiscano gli aspetti logistici per quanto riguarda le attività ordinarie e straordinarie delle parti comuni, questi ultimi dovranno comunque attenersi e rispettare le disposizioni in materia di luoghi di lavoro come definito nell’art 3 del Testo Unico, e coordinare le attività delle eventuali imprese e dei lavoratori autonomi, che prestano il loro servizio, come se fossero un Datore di Lavoro a tutti gli effetti.



Possibile documentazione:

  • DVR
( Documento di Valutazione dei Rischi )


Il Documento di Valutazione dei Rischi, comprende, come definito dall'art 28 del D.Lgs 81/08, oltre all’anagrafica aziendale, l’organigramma della sicurezza e tutti i pericoli relativi all’attività svolta, l' analisi di tutte le fasi lavorative interne all’azienda (condominio), individuando tutti i pericoli connessi a ciascuna fase e quantificando tutti i rischi derivati e residui. Nel DVR deve essere inoltre presente un programma di miglioramento della sicurezza nel tempo, dove vengono riportate tutte le misure di prevenzione predisposte, il soggetto responsabile dell’attuazione ed una programmazione temporale.

  • DUVRI
( Documento Unico di Valutazione dei Rischi Interferenziari )


Il DUVRI, come definito nell’art 26 comma 3 del D.Lgs 81/08, è un documento legato ad una specifica attività, all’interno della quale cooperano due o più imprese diverse. In questa ottica il DUVRI va elaborato in coordinamento tra i diversi soggetti che prendono parte ad una attività, anche non contestualmente, che definiscono quali rischi apporterà la propria singola attività all’interno dell’intero progetto, valutandone eventuali interferenze con i rischi apportati dagli altri soggetti.
Il DUVRI, solitamento estratto dal singoli DVR delle imprese coinvolte, è un documento dinamico, adeguato in funzione dell’evoluzione dei lavori, dei servizi e delle forniture e che va condiviso, inizialmente e progressivamente, con tutti gli attori coinvolti nell’appalto.
La responsabilità della redazione del DUVRI è responsabilità del Committente ( l'amministratore del condominio in qualità di delegato dall'assemblea condominiale ).

  • Fascicolo del Fabbricato
( Documento di Valutazione del Condominio per quanto riguarda la Sicurezza e la Salute nelle parti comuni )


Da non confondersi con il Fascicolo Tecnico dell'opera, che sarebbe esaustivamente contenitivo delle valutazioni del condominio riguardo la sicurezza e la salute delle parti comuni, definito dalla Legge 4/2014 Art. 1, comma 9, lettera C ( che ridefinisce l'Art. 1130 del codice civile, punto 6, e successivamente dall'Art. 10 della Legge 220/2012) e specificatamente integra, nei doveri dell'amministratore di condominio, la cura della tenuta dei dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

Ovvero, IN QUALSIASI CONDOMINIO, con o senza amministratore, con o senza lavoratori, il condominio è tenuto comunque a valutare i rischi presenti all’interno delle parti comuni del condominio per tutelare l’incolumità degli inquilini e di eventuali lavoratori di ditte appaltatrici. Da non confondersi con un mero faldone di raccolta delle certificazioni, il Fascicolo del Fabbricato, cosiccome il fascicolo tecnico dell'opera, include un parte fondamentale riguardante le procedure, i metodi, i DPI necessari e i relativi rischi residui per tutte le manutenzioni, ordinarie e straordinarie, del condominio, sia esso di recente costruzione che meno.



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Sicurezza sul lavoro per interventi straordinari condominiali




L'amministratore di condominio, delegato dal condominio o meglio dall'assemblea condominiale ( il Committente dell'opera ), prima di deliberare la scelta dell'impresa affidataria dei lavori in oggetto, DEVE pre-verificare quali requisiti tecnico-professionali deve avere l'impresa da nominare e quali aspetti, nell'ambito della sicurezza e salute dei lavoratori nella lavorazione, comportino. Ciò presuppone la nomina dei tecnici ( diversamente soggetta a sanzione, come da D.Lgs 81/08 ) prima dell'incarico formale all'impresa affidataria.

Successivamente alla delibera dell'assemblea condominiale con la scelta dell'impresa affidataria, l'amministratore del condominio è obbligato a verificare, lui stesso o attraverso professionisti incaricati, i requisiti tecnico professionali dell’impresa. Questa verifica avviene analizzando una serie di evidenze documentali atte a provare la conformità dell’impresa all'opera in oggetto, nei confronti del D.Lgs. 81/08.

La documentazione, secondo l'allegato XVII del D.Lgs 81/08, per la verifica dell'impresa affidataria, dei lavoratori autonomi e delle subappaltanti, è, in breve:
1) Visura camerale, con evidenza dell'oggetto sociale inerente alla tipologia dell'appalto;
2) DVR, Documento di Valutazione dei Rischi, di cui all'articolo 17, comma 1, lettera a) o autocertificazione di cui all'articolo 29, comma 5, del presente decreto legislativo;
3) DURC - documento unico di regolarità contributivadi cui al Decreto Ministeriale 24 ottobre 2007;
4) dichiarazione di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdittivi di cui all'art. 14 del presente decreto legislativo;



Possibili scenari:

  • Assegnazione di lavori in presenza di una sola impresa (ad esempio manutenzione ordinaria/servizi)

l’amministratore di condominio, identificabile come responsabile dei lavori limitatamente alla spesa deliberata, deve provvedere alla qualifica dell’impresa esecutrice prima dell’affidamento dell’incarico.
Solitamente, in alternativa, l’amministratore può decidere di nominare un responsabile dei lavori esterno conferendo per esempio incarico ad un nostro professionista.


  • Assegnazione di lavori in presenza di più imprese (esempio manutenzione straordinaria, con o senza apprestamento del cantiere edile)

l’amministratore di condominio, identificabile come responsabile dei lavori limitatamente alla spesa deliberata, ha il compito di provvedere a nominare il coordinatore per la sicurezza CSP ovvero Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione, ed il CSE ovvero Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione.
Questi professionisti gestiscono, per conto dell'amministratore del condominio o del responsabile dei lavori, gli aspetti legati alla sicurezza durante lo svolgimento dei lavori in cantiere.



Principali compiti del Coordinatore della Sicurezza, come definito dall'art 92 del D.Lgs 81/08 :

  •  Stesura del PSC ( Piano di Sicurezza e Coordinamento ) e relativo Fascicolo tecnico dell'opera;
  •  Organizzazione tra i Datori di Lavoro, ivi compresi i lavoratori autonomi, la cooperazione ed il coordinamento delle attività nonché la loro reciproca informazione;
  •  Valutare le proposte delle imprese esecutrici dirette a migliorare la sicurezza in cantiere;
  •  Verifica dei POS delle imprese esecutrici e Verifica degli adeguamenti, se necessari, in corso d'opera;
  •  Segnalare, al committente o al responsabile dei lavori, le inosservanze alle disposizioni degli artt. 94, 95 e 96, e art. 97, comma 1, e alle prescrizioni del P.S.C., proponendo la sospensione dei lavori, l’allontanamento delle imprese o dei lavoratori autonomi dal cantiere, o la risoluzione del contratto in caso di inosservanza;
  •  Comunicare eventuali inadempienze alla Azienda Unità Sanitaria Locale e alla Direzione Provinciale del Lavoro territorialmente competenti;
  •  Sospendere, in caso di pericolo grave e imminente, direttamente riscontrato, le singole lavorazioni fino alla verifica degli avvenuti adeguamenti effettuati dalle imprese interessate;

Oltre a :
  •  Verifica periodica attraverso Sopraluoghi verbalizzati;
  •  Verifica tecnico professionale delle imprese coinvolte ( compito affidato del Commitente );




Certificazioni Energetiche degli edifici



L'attestato di Prestazione energetica ( APE, ex Certificazione Energetica degli edifici) di un condominio consiste sostanzialmente in una certificazione in grado di attestare il rendimento del condominio, indicando il consumo di un edificio, per il riscaldamento ed il raffrescamento, in base agli impianti installati e alle sue caratteristiche e trasmittenze.
Certificare l'intero condominio crea un vantaggio per i singoli condomini, che vanno a pagare meno la certificazione energetica del loro appartamento, rispetto al caso che facessero certificare singolarmente i loro appartamenti. Inoltre al condominio che lo richiede, possiamo fornire da affrancare la targa energetica (come merito dell'efficienza energetica del condominio, vanto che sicuramente avvantaggia nella vendita delle singole unità abitative)




Quanto dura la certificazione energetica?
La certificazione energetica ha una durata di 10 anni dalla data di rilascio, durante i quali è obbligatorio far effettuare dei controlli volti a verificare il buono stato degli impianti e che non ci siano state delle variazioni significative all'edificio che possano compromettere la prestazione energetica.
Se questi controlli non vengono regolarmente effettuati, la certificazione energetica perde la sua validità il 31 dicembre dell'anno in cui sarebbero dovuti essere stati effettuati i controlli.


Quali sono i principali obiettivi della certificazione energetica?
I suoi principali obiettivi sono:
  • mettere al corrente i proprietari degli edifici sui consumi energetici effettivi ed eventuali sprechi di energia, incentivandoli alla riqualificazione;
  • permettere al consumatore finale che vuole acquistare un immobile di scegliere valutando anche le prestazioni energetiche (e quindi il risparmio in termini di costi di gestione nel tempo);
  • aumentare la domanda di case a basso consumo energetico e di riqualificazioni energetiche;
  • ridurre i consumi energetici, permettendo all'Italia di ridurre la spesa energetica del petrolio ed altri idrocarburi per la produzione di energia;
  • salvaguardare l'ambiente grazie alla riduzione delle emissioni di CO2


La certificazione energetica è obbligatoria per:
  • contratti di affitto: la certificazione energetica è a carico del locatore/proprietario dell'immobile. L'obbligo di allegare l'APE al contratto di locazione è tale solo in caso di nuovi contratti di locazione (o sub-locazione) e non di rinnovo. L'obbligo di certificazione energetica vale anche per affitto di aziende e contratti di leasing.
  • vendita dell'immobile: la certificazione energetica è a carico del proprietario/venditore dell'immobile
  • nuove costruzioni: il costruttore si deve occupare della certificazione energetica e consegnarla in allegato alla documentazione relativa all'agibilità dell'edificio
  • ristrutturazioni importanti: come per le nuove costruzioni, anche per le ristrutturazioni delle case o edifici importanti è la società edile che si occupa dei lavori a dover provvedere per la certificazione energetica. La certificazione energetica per le ristrutturazioni è obbligatoria perché i grossi lavori (deve essere interessata il 25% dell'intera abitazione esterna) mutano la prestazione energetica dell'edificio, che quindi deve essere eseguita ad ogni modifica significativa dell'edificio


Certificazione energetica non effettuata, quali sanzioni?
  • Se la certificazione energetica non viene effettuata, la legge prevede delle sanzioni per i responsabili. Per i proprietari degli immobili che vendono, affittano o pubblicano annunci senza fornire indicazioni sulla prestazione energetica, è prevista una sanzione che va dai 500 ai 18000 euro.
  • In caso di nuove costruzioni o importanti ristrutturazioni il responsabile dei lavori che non consegna la certificazione energetica allegata alla dichiarazione di fine lavori incorre in sanzioni variabili tra i 1000 e i 6000 euro.
  • Anche gli amministratori di condominio, se responsabili dei controlli periodici su impianti di climatizzazione (come caldaie e climatizzatori), possono ricevere sanzioni tra i 500 e i 3000 euro se tali controlli non vengono effettuati.



Certificazioni Acustiche degli edifici




In materia di certificazioni, oltre alla più conosciuta certificazione energetica (APE), esiste anche quella acustica, con tutte le differenze del caso.
Quando si parla di inquinamento da rumore, occorre sapere che il certificato viene rilasciato sulla base di alcuni test, svolti nelle varie stanze dell’immobile.
Le classi sono 4, una per ogni tipologia di rumore: dall’ambiente meno rumoroso (prima classe) a quello con un tasso più elevato di rumore (quarta classe).

Quando è obbligatorio eseguire la valutazione?
La norma, entrata in vigore dal 31 dicembre 2011, prevede che tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno dotarsi di questa certificazione, così come chi deciderà di affittare o vendere il proprio immobile. Se invece la casa è stata costruita prima dell’approvazione della norma, non ci sarà bisogno della valutazione, a meno che non si decida per l’affitto o la vendita.


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